另有1000亿目标和102%的净债务比率增长

2018年,滨江集团经营活动的净现金流量达到10年来的最高水平。

2019年第一季度,公司总收入达到17.86亿元,同比下降46.47%,实现母公司股东净利润3.7亿元,同比增长13.91%。《投资时报》记者苏慧表示:“2019年的销售目标是1000亿元。”。

“这不是滨江集团第一次(002244。深圳)提到了1000亿元的销售目标。

两年前,总部设在钱塘江畔的房地产公司也有信心将这个目标白纸黑字地实现。

然而,滨江集团在2018年终于错失了“1000亿元”,而“明年再战”成了某种仍留有勇气的诠释。

只是这一次,公司董事长齐金星增加了一些想象力空“据估计,2019年该行业的龙头企业(销售额)将达到6700亿元,滨江的目标是1000亿元。当它们达到1万亿元时,滨江将达到2000多亿元。

“在齐金星看来,只有与龙头企业保持距离,它们最终才不会被边缘化。

不过,真实的发展状况会有预想中拿捏的那般分寸感吗?在政策依然从紧,市场逐步向头部房企集中的趋势下,从布局、资金到品牌均不占优势的中小房企,真能穿越周期完成既定的业绩目标?不妨先回看一下2018年。然而,真正的发展会像预期的那样受到适当的限制吗?在政策仍然紧缩、市场逐渐集中于领先的住房企业的情况下,在布局、资本和品牌方面不占主导地位的中小住房企业能否在整个周期内真正实现既定的绩效目标?让我们回顾2018年。

滨江集团实现总收入211.15亿元,同比增长53.3%,营业利润42.46亿元,同比增长44.19%。

然而,归属于母公司股东的净利润仅为12.17亿元,比上年下降28.89%,而归属于母公司扣除非经常性损益后的净利润仅为12.19亿元,比上年下降4.24%。

同时,滨江集团经营活动净现金流量为2015年以来首次净流出,达到139.4亿元,投资活动净现金流量为-74.42亿元。

2019年第一季度,公司实现总收入17.86亿元,同比下降46.47%,实现归属于母公司股东的净利润3.7亿元,同比上升13.91%。

资产负债率从2018年底的77.94%的阶段性高点升至2019年第一季度末的80.3%。

加速和跑步的后续影响是显而易见的。

对此,滨江集团对《投资时报》记者表示,2018年公司规模的扩大伴随着融资的增加,因此债务规模有所增加,但总体而言,公司的财务稳定仍保持稳定和谨慎。

未来,将继续做好运营工作,保持良好的资产质量,为公司继续拥有低成本融资渠道提供有力保障。

截至5月23日,该公司4.1元的股价从52周高点下跌30%,市值达到127.57亿元。

净负债率上升了100个百分点以上,这与近年来大多数住房企业降低杠杆、寻求安全的趋势不同。滨江集团的杠杆率上升趋势非常显著。2018年,其销售额、项目总量和土地储备面积大幅增加。

年报显示,截至2018年底,滨江集团总资产875.52亿元,上市公司股东净资产152.61亿元,分别同比增长45.33%和6.88%。

同期实现营业收入211.15亿元,同比增长53.3%。

然而,该公司2018年对母公司的净利润仅为12.17亿元,同比下降28.89%。

针对收入和利润增长的差异,滨江集团表示,“收入的增加主要是由于2018年项目交付的转移和项目管理费收入的增加,而净利润的下降主要是由于同期计息负债的增加带来的财务费用的增加。

《投资时报》记者注意到,滨江集团2018年的生息负债达到261.29亿元,比2017年的89.48亿元增加了近三倍。

计息负债的增加不仅影响了滨江集团的利润率,而且使其净负债率从2017年的-3.87%大幅提高至2018年的98.06%。

财经标点研究所和《投资时报》近日发布了“百亿住宅企业a股净负债率排名”。根据排名,滨江集团在36家a股上市住房企业中的净负债率排名第22位。然而,101.92个百分点的增长率使其在36家公司的净债务率排名中位居第二。

尽管滨江集团认为,从行业角度来看,98%的净负债率并不高,但净负债率超过100%对任何公司的财务状况都是一个非常严峻的考验。滨江集团将如何在债务和利润与公司规模扩张之间找到平衡?对此,该公司告诉《投资时报》记者,房地产行业作为一个典型的资本密集型行业,没有资金的支持是无法发展其规模的。2018年公司规模的扩大伴随着融资的增加。因此,2018年公司债务规模也有一定程度的增加。尽管生息债务有所增加,但总的来说,公司的财务稳定仍然稳定。

滨江集团继续加大土地收购资金和杠杆压力,于2018年提高了土地收购能力。

根据年度报告,当年新增土地储备项目26个,新增土地面积176.9万平方米,总建筑面积346.9万平方米,土地基金总额496.43亿元。

毫无疑问,频繁的土地收购给其资本链带来了很大压力。

2018年,滨江集团经营活动净现金流量为-139.4亿元,为十年来最高的年净流出。

这一数字的急剧下降主要是由于购买土地、增加土地储备和支付土地押金。

与此同时,2018年底,滨江集团现金净增长为-23.91亿元,这是近7年来首次出现现金净增长为负的情况,导致滨江集团2018年底的期末现金余额甚至低于2016年的水平。

事实上,这仍然是基于公司筹资活动净现金流的大幅增加。

查看其2019年第一季度数据,可以发现滨江集团期末现金余额增至123.92亿元,但也主要是从筹资活动中获得的现金。

可以说,滨江集团未来规模扩张的关键是能够融资资金和低成本资金。

滨江集团对《投资时报》记者表示,经过20多年的积累和发展,公司已经建立了良好的声誉,并能在获得银行贷款方面保持财务优势,这为公司积极推进多渠道融资提供了有力保证。

到2018年底,公司整体平均融资成本为5.8%,公司将努力将融资成本保持在最低水平。

滨江集团在提出1000亿元目标前后,也试图摆脱传统的“杭州住宅企业”和“浙江房地产公司”的标签。

然而,其国有化战略的进展并不成功。

在入股深圳龙华区旧改造项目近一年半后,滨江集团将其合伙人深圳安源控股告上法庭,并选择退出。

2016年11月底,滨江集团与深圳安源控股、深圳碧南房地产、深圳鑫润先科有限公司签署协议,共同开发深圳龙华区安丰工业区项目。

前者以8.6亿元购买光大信托-安源集团单一基金信托的信托受益权,并向安源控股提供3亿元资金支持。

数据显示,该项目建筑面积为29.4万平方米,其中滨江占48%的股权。

去年4月,滨江集团宣布公司已决定退出深圳龙华区旧改造项目,并要求安源控股返还11.6亿元融资金额。

至于退出深圳旧改造项目的原因,滨江集团在公告中表示,这是因为公司和安源控股“未能推进”深圳龙华区安丰工业区的改造项目。

对此,滨江集团在其2018年度报告中披露了最新进展,称与深圳安源控股集团有限公司合资合作开发房地产合同纠纷已于2018年9月解决,公司已计提相应的资产减值准备7.24亿元。

由于安源控股未能按期清偿债务,滨江集团因《调解协议》的内容尚未履行,向法院申请强制执行。

对深圳等非主导地区的投资进展并不顺利,这无疑给滨江集团的全国扩张设置了很大障碍。

因此,“聚焦杭州,深耕浙江”再次成为滨江集团发展的主旋律。

滨江集团在发展房地产业务的同时,也大力推进集中长期租赁公寓业务。

自去年下半年以来,长期租赁公寓业务频繁爆发,但滨江集团仍表示将在该业务中扩张。

“在现有40万平方米自持房产的基础上,公司计划每年增加16万平方米自持房产,力争十年内达到200万平方米。预计这些财产的收入在公司收入中的比例将会上升。

”滨江集团说道。

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